Sim, o contrato de aluguel verbal tem validade juridica no Brasil. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) reconhece locacoes verbais no Art. 47, mas elas sao tratadas como contratos por prazo indeterminado e oferecem muito menos protecao para ambas as partes do que um contrato escrito.
O que a Lei 8.245/91 diz sobre contratos verbais
O Art. 47 da Lei do Inquilinato trata especificamente das locacoes residenciais com prazo inferior a 30 meses ou sem contrato escrito. Quando a locacao e verbal, ela e automaticamente considerada por prazo indeterminado. Isso significa que o proprietario so pode retomar o imovel nas hipoteses previstas no Art. 47, como uso proprio, demolicao, obras determinadas pelo poder publico ou se o locatario cometer infracao legal ou contratual.
Riscos do contrato de aluguel verbal para o locador
O maior risco para o proprietario e a dificuldade de retomar o imovel. Como o contrato verbal e tratado como prazo indeterminado, o locador nao pode simplesmente pedir a devolucao ao final de um periodo. Alem disso, sem documento escrito, e quase impossivel provar o valor combinado do aluguel, as condicoes de reajuste, quem paga IPTU e condominio, e qual era o estado do imovel na entrega.
- Impossibilidade de retomada simples do imovel ao final do prazo
- Dificuldade de comprovar o valor do aluguel acordado
- Ausencia de clausula de reajuste anual (aluguel fica congelado)
- Sem laudo de vistoria, nao ha como cobrar danos ao imovel
- Sem garantia locaticia (caucao, fiador ou seguro-fianca)
- O contrato verbal nao e titulo executivo (cobranca judicial mais lenta)
Riscos do contrato verbal para o inquilino
O locatario tambem corre riscos. Sem contrato escrito, o proprietario pode alegar valores diferentes do combinado, aumentar o aluguel de forma arbitraria ou exigir a desocupacao alegando motivos que nao foram acordados. Alem disso, o recibo de aluguel sem contrato formal pode nao ser aceito como comprovante de residencia por bancos e orgaos publicos.
O que acontece em caso de disputa judicial
Provas aceitas para locacao verbal
Quando nao existe contrato escrito, a Justica aceita outros tipos de prova para comprovar a relacao de locacao: recibos de pagamento, comprovantes de transferencia bancaria, mensagens de WhatsApp ou e-mail entre as partes, depoimento de testemunhas e contas de servicos (luz, agua) no endereco. Porem, reunir essas provas e mais trabalhoso e o resultado e menos previsivel do que ter um contrato formal.
Acao de despejo em contrato verbal
O locador pode entrar com acao de despejo mesmo sem contrato escrito, mas o processo e mais demorado. O juiz precisara primeiro confirmar a existencia da relacao locaticia para depois analisar o pedido de despejo. Com contrato escrito assinado por duas testemunhas, o documento constitui titulo executivo extrajudicial e o processo e muito mais rapido.
Como formalizar um contrato de aluguel verbal existente
Para transformar um acordo verbal em contrato escrito, basta redigir o documento com todas as clausulas obrigatorias da Lei 8.245/91, incluindo as condicoes ja praticadas (valor atual, data de vencimento, responsabilidades sobre encargos). Ambas as partes assinam, junto com duas testemunhas. Nao e necessario cartorio nem advogado. No GeraDoc, acesse /modelos/contrato-de-aluguel e preencha os dados em poucos minutos para ter seu contrato pronto.
Contrato escrito vs verbal: comparacao direta
- Contrato escrito: titulo executivo extrajudicial (cobranca rapida na Justica). Verbal: nao e titulo executivo.
- Contrato escrito: prazo definido permite retomada ao final. Verbal: prazo indeterminado com retomada limitada.
- Contrato escrito: reajuste anual previsto em clausula. Verbal: sem previsao de reajuste.
- Contrato escrito: vistoria anexada protege contra danos. Verbal: sem registro do estado do imovel.
- Contrato escrito: garantia locaticia formalizada. Verbal: sem garantia.
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